대한민국 부동산 부의 역사 (2022) - 한반도 부의 흐름을 한눈에 살피는 부동산 입지 변천사

책소개

“시대가 바뀌어도 절대 변하지 않는

돈과 사람이 몰리는 부의 거점을 파헤치다”

입지 스페셜리스트 이상우, 역사 저술가 유성운
5개의 입지 키워드로 밝힌 돈 버는 땅의 발자취 탐구

『대한민국 부동산 부의 역사』는 삼국시대부터 조선시대까지 역사 속에 나타난 다양한 사건을 중심으로 부동산의 가치를 결정짓는 요인과 이것이 현대에는 어떤 방식으로 작동하는지를 낱낱이 분석하여 기술하고 있다. ‘서울은 왜 백제, 조선, 한국의 수도로 낙점되었을까?’, ‘한양의 상권은 왜 종로에서 발달했을까?’, ‘고대에는 신도시 개발을 어떻게 했을까?’를 비롯해 ‘공공기관 지방 이전은 실제로 지방 도시의 집값에 어떤 영향을 끼쳤나?’, ‘유수지·매립지·산지의 가치는 어떻게 변화했나?’, ‘기피 지역이었던 공장지대와 역(驛) 주변은 어떻게 직주근접 상급지가 되었나?’에 대한 대답이 이 책에 담겨 있다.

입지 스페셜리스트 이상우 저자와 역사 저술가 유성운 저자가 힘을 합쳐 과거와 현대를 오가며 시대를 뛰어넘어 돈과 사람이 몰리는 불변의 입지 조건을 분석해 밝히고 있다. 이 책을 읽는 독자는 시장의 흐름과 상관없이 성장을 거듭하고 결국 개발될 수밖에 없는 부의 거점을 읽어내는 안목을 키울 수 있을 것이다.

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목차

머리말
부동산은 면면히 흐르는 인간의 삶이다_이상우
고대부터 오늘날까지, 사람은 어디에서 사는가_유성운

1부. 부동산 보는 안목을 키우는 첫 번째 키워드: 교육 환경

1장. 좋은 학군은 예나 지금이나 선호 지역 1순위
과거 급제 1번지 개경 구재동
한양은 ‘고려 고시생의 신림동’이었다
조용한 시골이던 선산은 어떻게 지역 명문이 됐나
조선의 8학군으로 단단히 자리 잡은 한양
서울이 안 되면 한강 네트워크라도

2장. 교육의 목표는 결국 네트워크를 만드는 것
핵심은 네트워크다
‘서울대학교’는 현시대를 살아가는 우리에게 어떤 의미일까
학부 나왔으면 됐지, 전문대학원은 뭔가?
특목고와 인기 학군지의 일반고
고교 평준화의 풍선 효과, 인기 학군지의 탄생
학군지 역시 흥망성쇠의 룰을 따른다

2부. 부동산 보는 안목을 키우는 두 번째 키워드: 직주근접

3장. 일자리 많은 곳에 돈이 몰리는 건 당연지사
궁궐과 가까운 곳이 비싼 이유
조선의 돈이 모인 곳, 종로
권력도 돈도 없던 남촌의 변신
마용성이 아니라 마용서
한양의 쇠고기를 독점한 반촌

4장. 고소득 직종이 어디로 이동하느냐에 주목하자
좋은 자리를 절대 잃지 마라
주가 급등 업체들은 어디에 있을까?
판교 갔던 제비, 강남으로 돌아오네
기관 특별공급은 혁신도시에 어떤 변화를 가져왔나
메타버스에서도 사람들은 도심을 찾는다

3부. 부동산 보는 안목을 키우는 세 번째 키워드: 교통 호재

5장. 길이 있는 곳에 1등 도시가 있다
고대 동아시아의 물류 통로, 김해
충주가 막히면 국고가 빈다
모든 길은 남경을 거친다
1번 국도의 힘을 보여준 정주

6장. 도로만 따라가도 투자 어렵지 않아요
고속도로: 돈이 돌게 하는 국토의 혈관
철도: 있는 노선만 이어 붙여도 상승효과 크다
고속철도: 통근 범위의 개념을 바꾸다
고속도로 지하화: 소음·분진 문제를 한 방에 해결한다

4부. 부동산 보는 안목을 키우는 네 번째 키워드: 자연환경

7장. 자연이 부동산과 부의 지형을 바꾼다
서울은 왜 가장 많이 선택받았을까?
신석기 사람들은 왜 조개더미를 남겼나
금보다 비싼 철의 도시, 울산
조선의 황금광 시대, 직산
외면받던 산지가 옥토로 바뀌다

8장. 이젠 자연환경도 인공으로 만들어내는 시대
유수지, 매립지가 금싸라기 됐네
1·2기 신도시: 호수와 중앙공원을 만들어낸 그 시절
없으면 만들어라 ①: 민간공원 특례사업 프로젝트
없으면 만들어라 ②: 초대단지에 조성한 완벽한 공원
번듯한 자리가 된 주한미군·군부대 이전 부지

5부. 부동산 보는 안목을 키우는 다섯 번째 키워드: 도시계획

9장. 뉴타운 사업의 원조, 이성계의 한양 천도
신수도 한양을 어떻게 살릴까
주택 공급 실패와 부도심 성저십리
서울에 집 사는 건 언제나 어려웠다
조선의 야심 찬 신도시 4군 6진의 흥망
정조의 업그레이드 신도시 계획, 화성

10장. 도시에 생명력을 불어넣는 작업
공장지대의 놀라운 변신
지하철 말고 기차역 역세권
신도시를 또 만든다고?
수도권 신도시도 아닌 지방 이전?
그래서 더더욱 복합개발이 필요하다

맺음말
다섯 가지 키워드, 특히 교육에 주목하자_이상우
세계 어디든 부동산에 관심 없는 사람은 없다_유성운

저자 소개

저 : 이상우

관심작가 알림신청 작가 파일

서울대학교에서 공학(학사·석사)과 경영학(학사)을 전공했다. 조선 업체에서 근무하며 쌓은 경험을 바탕으로 산업재(기계·조선) 전문 애널리스트로 활동했다. 경제지에서 선정하는 베스트 애널리스트에 수시로 이름을 올렸으며, 현재는 인베이드투자자문의 대표로 활약중이다. 저자는 팩트와 데이터를 기반으로 정확한 전망을 내놓기로 유명하다. 가시적으로 드러나는 호재와 이슈 이면에 숨겨진 여러 가지 상황과 요소들을 유기적으...

저 : 유성운

관심작가 알림신청 작가 파일

고려대학교에서 한국사를 전공했다. 20대 중반까지 인디아나 존스 같은 삶을 꿈꾸다가, 뒤늦게 정신을 차려 입사한 언론사에서 15년 넘게 버티고 있다. 「중앙일보」에서 정치부-사회부-문화부를 거쳤으며, 지면과 온라인에 ‘유성운의 역사정치’, ‘역(歷)발상’, ‘역지사지’ 등 역사 관련 칼럼을 연재했다. 역사를 제대로 이해하기 위해서는 ‘그들이 그때 어디에서 살고 있었나’를 파악하는 것이 중요하다고 생각해 대학원에서...

 

책 속으로

전작은 ‘고소득 직장’에 포커스를 맞췄고 그 점이 다른 부동산책들과 명확히 구분되는 특징이었는데, 여기에 역사가 더해진다면 나는 어떤 쪽에 더 집중해야 할까 하는 생각이 들었다. 고심 끝에 얻은 결론이 ‘교육’이었다. 그렇다면 이를 어떻게 표현할 수 있을까에 몰두했고, 그 결과가 바로 ‘네트워크’의 형성이다. 사실 현대 사회에서는 네트워크 역시 어느 정도 돈으로 만들 수 있다는 점을 부인할 수 없는 만큼 전작에서 다뤘던 ‘고소득 직장’에 따른 인기 주거지와 교육의 연계성은 더욱 높아질 수밖에 없다. 이번 『대한민국 부동산 부의 역사』‘현대 편’은 이런 관점에서 읽는다면 더 이해하기가 쉽지 않을까 생각된다.
---「머리말 - 부동산은 면면히 흐르는 인간의 삶이다」중에서

서울 집값이 높았던 것은 어제오늘 일이 아니며, 조선 시대 사람들도 치솟는 한양 집값 때문에 골머리를 앓았다. 일부는 사금융과 ‘아빠 찬스’를 이용해 집을 마련하기도 했지만, 이런 동아줄이 없는 사람들은 한양 외곽으로 튕겨 나가야 했다. 그토록 한양에 살고자 한 이유 중 하나는 교육 인프라였다. 한양에 거주한다는 것은 양질의 교육과 더 많은 찬스를 의미했기 때문이다. 이런 현상은 그보다 앞선 고려 개경에서부터 확인된다. 강남의 8학군 현상은 그토록 유서가 깊은 것이다.
---「머리말 - 고대부터 오늘날까지, 사람은 어디에서 사는가」중에서

천도 후 조선은 큰 고민을 안고 있었다. 개경에 사는 명문세가들이 조정을 따라 한양으로 오지 않았기 때문이다. 아무래도 인프라가 부족한 새 수도 한양보다는 400년 고도이자 인프라가 풍부한 개경이 살기 좋았으리라. 그런 와중에 한양에 4개의 학교가 세워진 것이다. 새 수도 한양을 살릴 방안 중 하나를 교육 수요로 본 것은 아닐까? 1970년대 강남 개발 때도 비슷한 장면이 펼쳐졌다. 강북에 살던 주민들이 내려오려고 하지 않아 아파트를 지어 공무원들에게 강제로 분양했고, 이마저도 먹히지 않자 경기고·휘문고·경기여고 등 전통의 명문고를 강남으로 이주시켜 강남 시대를 열었다.
---「1장. 좋은 학군은 예나 지금이나 선호 지역 1순위」중에서

부자들에겐 교육의 목적 중 첫 번째(더 좋은 학교)는 그다지 중요하지 않다. 그들은 오히려 두 번째(좋은 사람과의 네트워크)에 힘을 쏟는다. 꼭 ‘어렵게’ 더 좋은 학교에 입학할 필요가 없다. 다양한 과정을 통해 좋은 사람과의 네트워크에 접근할 수 있는데, 돈을 충분히 쓰면 그렇게 어려운 일도 아니다.그러니 좋은 교육을 찾아 ‘너무’ 큰 부자들이 모여 사는 곳으로 가고자 하는 건 잘못 판단한 것이다. 계층 이동을 꿈꾸는 사람들이 모여 사는 곳은 중산층 밀집 거주지일 가능성이 있다. 단, 여기서 중산층이란 수득 수준이 중간 정도인 사람이 아니라, ‘중간인 척 행세하는 상류층’을 의미한다. 그게 누구냐면, 지금 이 책을 읽고 있는 바로 당신이다.
---「2장. 교육의 목표는 결국 네트워크를 만드는 것」중에서

강남에는 왜 높은 가치가 부여될까. 여러 가지 요인이 있을 테지만 역시 교육, 인프라, 교통의 편리함, 통근 거리 등이 핵심 아닐까? 그렇다면 교육이나 통근 환경이 지금과는 달랐던 왕조 시대에는 어땠을까. 수백 년 전 한양에서 동네의 가치를 결정하는 가장 중요한 기준은 궁(宮)과의 거리였다. 즉, 왕과 얼마나 가까이 있느냐가 집값을 좌우했다는 이야기다. 그것이 다른 모든 요인을 압도했다. 예를 들어 고려 수도 개경의 노른자위는 내동대문 안쪽 정승동이라는 곳이었다. 만월대 동쪽과 남쪽인데, 궁궐 코앞이나 다름없었기에 출근하기에 최적합지로 꼽혔다. 정승들이 많이 거주해 동네 이름도 정승동이었다. 그리고 정승동 바로 위에는 유동이 있었는데, 이곳 역시 궁궐에 바로 붙어 있어 이색을 비롯한 고위층이 많이 거주했다고 한다.
---「3장. 일자리 많은 곳에 돈이 몰리는 건 당연지사」중에서

대기업 말고, 요즘 한창 성장하는 업체들을 찾아보려면 어디로 가야 할까?바로 판교다. 급격히 성장하며 주가도 급등하는 기업들이 이곳에 대거 몰려 있다. 판교가 속한 성남 외에 용인, 화성 등도 이런 지역으로 변모하고 있다. 20년 전에는 강남 테헤란로에 밀집했던 신흥 기업들이 판교로 옮겨갔고, 이제는 또 다른 움직임이 나타나고 있는 것이다. 그래프를 보면, 3대 IT 기업의 급여총액 증가율과 경기도 아파트 가격 상승률이 신기할 정도로 동행한다는 점을 확인할 수 있다. 내가 가장 중요하게 생각하는 주택 가격 움직임의 이유인 ‘급여 증가’가 그대로 적용되고 있는 것이다. 즉, 경기도 주택 가격이 상승한 이유는 성공적으로 안착한 회사가 경기도에 많아졌기 때문이라는 뜻이다. 이를 단순히 ‘투기’ 또는 ‘과도한 관심’의 결과라고 해석하는 건 섣부른 일이다.
---「4장. 고소득 직종이 어디로 이동하느냐에 주목하자」중에서

충주가 중요했던 것은 한강 뱃길과 육로 교통의 거점에 자리하기 때문이다.김해·창원·밀양·양산·진해·의령 등의 조세가 낙동강을 따라 상주로 옮겨진 뒤 여기서 육로로 충주 경원창으로 가고, 충주에서 남한강을 이용해 서울까지 배로 운반했다. 다시 말해 충주에 문제가 생기면 경상도·충북·강원도의 세금이 모두 막히는 심각한 상황에 빠진다는 이야기다. 1789년(정조 13)에 작성된 『호구총수』를 보면 충주에 사람들이 많이 살았다는 것을 알 수 있다. 당시 인구 규모는 한양이 18만 9,153명으로 가장 많았고, 그다음으로 평양(10만 7,590명), 의주(8만9,970명), 충주(8만 7,731명), 전주(7만 2,505명) 순이었다. 충주는 인근 유력 도시였던 청주나 안동보다도 인구가 2배가량 많았다.
---「5장. 길이 있는 곳에 1등 도시가 있다」중에서

수도권 북부의 고속도로 확충이 지역을 크게 변화시켰다는 것을 느끼려면 포천과 양주, 파주를 보면 된다. 구리-포천고속도로와 서울-문산고속도로가 개통돼 이 지역들의 접근성이 크게 개선됐다. 예전의 경기 북부는 ‘전방 가는 길’ 정도로만 여겨졌다. 군에 간 친구 면회 가본 사람이라면 당일치기로 돌아오기가 참 힘들었다는 경험이 떠오를 텐데, 이런 점이 획기적으로 개선된 것이다. 이 도로들이 개통된 이후 관련 지역들의 아파트 분양 결과도 확실히 달라졌다.
---「6장. 도로만 따라가도 투자 어렵지 않아요」중에서

울산은 물가나 생활 수준이 서울 못지않게 높기로 유명하다. 외지인에게 울산 하면 가장 먼저 떠오르는 건 아마도 현대자동차나 현대제철 같은 철강 산업일 것이다. 걸출한 기업이 들어오고 철 산업이 일어난 덕분에 급성장한 산업 도시로 생각하는 사람도 많다. 하지만 울산이 철을 만들어 먹고산 역사는 굉장히 오래전으로 거슬러 올라간다. 2008년, 울산 북구 달천동에서 발견된 채광(採鑛) 유적과 유물이 학계를 깜짝 놀라게 했다. 조사 결과 BC 1세기부터 3세기 사이의 것으로 확인됐기 때문이다. 이곳의 달천광산이 무려 삼한 시대부터 개발됐다는 증거다.
----「7장. 자연이 부동산과 부의 지형을 바꾼다」중에서

서울의 인기 지역 다수가 매립지라는 사실, 혹시 알고 있었는가? 대표적인 곳이 잠실동과 서부이촌동이다. 1971년 잠실도지구개발도를 살펴보자. 잠실도에서 ‘도(島)’는 말 그대로 섬을 의미한다. 물로 둘러싸여 분리되어 있던 곳이 모두 땅으로 바뀌었다. 올림픽대로를 달리다 보면 나오는 청담교 건너가 섬이었고, 물이 차 있던 지역을 모두 메워 지금의 잠실이 만들어진 것이다. 서부이촌동 개발은 잠실동보다 더 전에 진행된 사업이다. 지금의 서빙고 신동아아파트 자리다. 한강 변을 매립해 만든 대단지 아파트로 요즘 재건축을 진행 중인데, 매립지라고 폄하하는 분위기는 전혀 없다. 결국 매립지냐 아니냐를 떠나 얼마나 매력적인 상품이 적절한 위치에 들어왔는지만 보게 된 것이다. 바로 기술 개발이 낳은 ‘희소성’이다. 예전 같으면 쳐다보지도 않았을 땅도 기술이 약점을 모두 제거해 금싸라기로 변신했다.
----「8장. 이젠 자연환경도 인공으로 만들어내는 시대」중에서

사대문 안이 포화상태가 되자 정부도 한양의 범위를 고수하기가 어려운 지경이 됐다. 그렇게 해서 만들어진 것이 성저십리(城低十里)다. 1461년 2월 27일 공식적으로 한양에 포함된 성저십리는 도성 밖 4킬로미터 이내 지역으로, 지금의 강북구·동대문구·마포구·서대문구·성동구·성북구·용산구·은평구·여의도와 광진구·중랑구 일대가 포함된다. 우리 역사상 최초의 ‘부도심’이라고 할 수 있다. 박정희 정부 때 강남을 개발하기 전까지 서울의 원형이 이때 잡혔다고 해도 과언이 아니다. 확장된 한양의 범위는 동쪽으로는 청량리, 남쪽으로는 한강변, 서쪽으로는 마포구 등이었다. 그러니까 정약용이 아들들에게 ‘한양에서 10리 안에 살게 하겠다’라고 강조한 것은 사대문 안이 아니라면 최소한 한양의 부도심에는 살아야 한다는 의미였다.
----「9장. 뉴타운 사업의 원조, 이성계의 한양 천도」중에서

소비자들의 주거에 관한 욕구는 이제 주거지 인근에서 대부분의 일을 처리하고 싶어 하는 것으로 발전했다. 교육이나 교통, 자연환경과 같은 주거 관련 요인들뿐 아니라 직주근접, 쇼핑, 여가 등도 한 번에 처리하고 싶어 한다. 그런데 이를 충족시켜주는 곳이 많지가 않다. 토지마다 용도가 정해져 있기 때문이다. 하지만 21세기에 ‘이 땅은 농업용, 이 땅은 주거용, 저 땅은 상업용’ 식으로 구분하는 것도 참 우스운 일이다. 오피스텔은 보통 상업지역에 건축되는데, 상업지역에 어떻게 거주 목적의 오피스텔을 짓느냐고 말하는 것이 얼마나 어색한지를 다들 깨닫질 못한다. 거꾸로 백화점이나 쇼핑몰처럼 상업 기능이 강한 곳에 주거를 검토하는 건 어색해하지 않는다. 시장의 수요를 이미 파악하고 있지만, 행정 기능이 이를 따라가지 못하는 것이다.

----「10장. 도시에 생명력을 불어넣는 작업」중에서

 

출판사 리뷰

“한반도 2천 년 역사,
이 땅의 부의 흐름을 한눈에 살피다”
팔도를 대표하는 부의 거점은 어떤 입지요건을 갖추어 부흥했는가!

『대한민국 부동산 부의 역사』는 교육 환경, 직주근접, 교통 호재, 자연환경, 도시계획 다섯 가지 입지 키워드를 각 부로 나누어 살피고 있다. 해당 입지 키워드의 과거 시점의 분석을 유성운 저자가, 해당 입지 키워드의 현대 시점의 분석을 이상우 저자가 맡아서 설명하고 있다.

1부 「교육 환경」에서는 ‘1장 좋은 학군은 예나 지금이나 선호 지역 1순위(과거 편)’와 ‘2장 교육의 목표는 결국 네트워크를 만드는 것(현대 편)’으로 나누어 살펴보고 있다. 1장 과거 편에서는, 고려 시대 1타 강사로 활약하던 최충이 세운 구재학당으로 사람이 몰려 개경이 교육 입지의 중심이 되었던 이야기, 다산 정약용이 자식들에게 보낸 편지에 ‘인 한양’을 강조할 수밖에 없었던 이유 등의 역사적 사례와 한양이 조선의 8학군으로 자리 잡는 과정을 통해 당시의 교육열이 입지 형성에 끼친 영향을 조명하고 있다. 2장 현대 편에서는, 서울대학교가 우리 사회에서 가지는 의미와 교육 입지에 끼치는 영향, 전문대학원의 의미와 역할, 특목고와 인기 학군지의 탄생 배경, 학군이 밀어 올린 아파트 가격, 인기 학군지가 거치게 되는 흥망성쇠의 룰은 무엇인지를 다룬다.

2부 「직주근접」에서는 ‘3장 일자리 많은 곳에 돈이 몰리는 건 당연지사(과거 편)’와 ‘4장 고소득 직종이 어디로 이동하느냐에 주목하자(현대 편)’로 나누어 살펴보고 있다. 3장 과거 편에서는, 집 한 채가 9급 연봉 50년 치인 한양의 북촌으로 권력자들이 몰릴 수밖에 없었던 이유, 조선 최대의 상업 타운인 증촌(지금의 종로)이 조선 시대의 강남으로 급부상한 배경, 비주류의 상징이 되어버린 남촌에서 자란 이순신과 원균, 한 세대 뒤에 거주했던 허균의 이야기와 지방 이주민들이 모여 하역 노동하면서 융성했던 마용서(마포-용산-서강) 지역의 입지 배경, 한양 쇠고기 유통을 독점한 반촌 이야기를 풀어내고 있다. 4장 현대 편에서는, 주가 급등 업체들은 현재 어디에 있는지, 새롭게 탄생하는 성장 기업들은 어디에 사옥을 두는지, 소득이 늘면 집값에 어떤 영향을 끼치는지, 판교로 이사 갔던 기업들이 강남으로 돌아오는 이유는 무엇인지, 기관 특별공급은 혁신도시에 어떤 영향을 끼쳤는지, 사람들이 코로나 시국에도 계속 도심으로 몰리는 이유 등을 살펴본다.

3부 「교통 호재」에서는 ‘5장 길이 있는 곳에 1등 도시가 있다(과거 편)’와 ‘6장 도로만 따라가도 투자 어렵지 않아요(현대 편)’로 나누어 살펴보고 있다. 5장 과거 편에서는, 고대 동아시아의 해상 물류의 거점 도시였던 김해가 내륙도시로 바뀌는 과정과 여파, 육로와 수로의 교통의 요지이자 세곡 운송로로 고려와 조선 두 시대 모두 거점 도시로 융성했던 충주, 고려의 전략적 요충지였던 양주(특히 ‘광나루’ 일대), 조선의 1번 국도 의주로를 통해 융성했던 평안북도 정주(과거급제자 역대 최고 배출지역 No. 2) 등을 다룬다. 6장 현대 편에서는, 전국의 돈을 돌게 하는 고속도로의 역할과 신설 도로가 인근 지역에 끼치는 영향, 노선의 연장만으로도 엄청난 집값 상승효과가 있는 철도, 통근 범위의 개념을 바꾼 고속철도와 GTX, 소음·분진 문제를 해결하고 주변 환경을 개선하는 고속도로 지하화 등의 입지 효과를 다룬다.

4부 「자연환경」에서는 ‘7장 자연이 부동산과 부의 지형을 바꾼다(과거 편)’와 ‘8장 이젠 자연환경도 인공으로 만들어내는 시대(현대 편)’로 나누어 살펴보고 있다. 7장 과거 편에서는, 서울이 한반도에서 가장 빈번하게 국가의 수도로 선택받았던 이유, 신석기 사람들이 남긴 조개더미 유적과 소금 산지의 상관관계, 울산이 금보다 비싼 광물로 부흥할 수 있었던 이유, 조선 황금광 시대를 구가하며 중국까지 설레게 했던 직산의 번영과 문학의 협업, 성리학자 퇴계 이황의 개념타파 재테크 비결 등을 상세히 다룬다. 8장 현대 편에서는, 거주 기피 지역이었던 유수지, 매립지, 역 주변이 금싸라기 땅으로 환골탈태하는 과정, 호수공원과 중앙공원으로 인공 공원을 조성해 가치를 높였던 1·2기 신도시 지역, 민간공원 특례사업으로 가치가 상승한 지역, 급이 다른 조경으로 브랜드 가치를 혁신한 대단지 아파트, 군부대 이전으로 급부상한 지역 등을 다룬다.

5부 「도시계획」에서는 ‘9장 뉴타운 사업의 원조, 이성계의 한양 천도(과거 편)’와 ‘10장 도시에 생명력을 불어넣는 작업(현대 편)’으로 나누어 살펴보고 있다. 9장 과거 편에서는, 이성계가 론칭한 신수도 한양이 기존의 수도였던 개경의 인프라에 밀려 좌초 위기에 빠졌다가 ‘개성의 상점 폐쇄’라는 특단의 대책으로 성공한 이야기, 한양의 원주민이 부도심으로 밀려났던 조선판 ‘광주대단지’ 사건, 홍수로 몸살을 앓던 청계천 일대 이야기, 집값을 잡으려던 영조의 매매 제한 정책이 불러온 집값 폭등, 한양에 집을 사려다 실패했던 황윤석과 전세 세입자에서 ‘영끌’로 집주인이 된 유만주의 파란만장 부동산 거래일지, 여섯 번의 이사 재테크로 부를 축적한 이윤선, 세종도 실패한 신도시 론칭 ‘4군 6진’ 이야기, 돈과 사람과 교육 수요 창출로 만전을 기했으나 아쉽게 실패한 정조의 화성 등을 다룬다. 10장 현대 편에서는, 공장지대에서 첨단 산업의 메카로 변신한 구로공단, 문화 공간으로 탈바꿈한 문래동 철공소 지역, 기피 지역에서 직주근접의 인기 지역으로 탈바꿈한 수서역, 판교역 기차역 역세권 이야기를 다루고, 3기 신도시 성공을 위해 점검해야 할 1·2기 신도시의 숱한 시행착오들을 되짚는다.

“시대를 불문하고
부가 쌓이는 곳은 정해져 있다”
돈과 사람이 몰리는 대물림하는 부촌은 무엇이 다른가?

서울 집값이 높았던 것은 어제오늘 일이 아니며, 조선 시대 사람들도 치솟는 한양 집값 때문에 골머리를 앓았다. 일부는 사금융과 ‘아빠 찬스’를 이용해 집을 마련하기도 했지만, 이런 동아줄이 없는 사람들은 한양 외곽으로 튕겨 나가야 했다. 사람들이 그토록 한양에 살고자 한 이유 중 하나는 교육 인프라였다. 한양에 거주한다는 것은 양질의 교육과 더 많은 성공의 기회를 의미했기 때문이다. 이런 현상은 그보다 앞선 고려 개경에서부터 확인된다. 강남의 8학군 현상은 그토록 유서가 깊은 것이다.

예나 지금이나 부동산을 바라보는 사람들의 생각이란 게 크게 다르지 않다. 사람이 살아가는 방법은 시간이 흘러도 크게 달라지지 않으며 조금씩 더 세련되어질 뿐이다. 바로 이 점을 부동산 시장에 투영하는 법을 배울 필요가 있다. 그런 관점에서 저자는 이 책에서 다룬 다섯 가지 키워드를 통해 부동산의 가치를 살펴보기를 권한다. 특히 교육은 시대를 불문하고 최강의 입지였다는 점을 반드시 기억해야 한다고 당부한다. 이 책을 읽는 독자들이 돈과 사람이 몰리는 부촌, 부의 거점을 알아보는 안목을 키워서 더없는 삶의 풍요를 누리기를 기원하면서.

 

추천평

부동산이라는 하나의 주제로 각기 다른 분야의 최고 전문가가 써 내려간 이 책은 역사서인 동시에 투자 안내서이기도 하다. 부동산이라는 주제를 보다 깊이 이해하고자 하는 독자라면 반드시 읽어봐야 할 부동산 교양서라 할 수 있다. 땅이라는 물리적 공간 위에 사람이 만들어간 역사의 흔적들이 우리 삶을 어떻게 규정하는지를 과거와 현재라는 렌즈로 바라보는 이 책을 읽다 보면 미래의 모습이 뚜렷하게 다가오는 경험을 할 수 있을 것이다.
- 최준영 (법무법인 율촌 전문위원, 「최준영 박사의 지구본연구소」 진행자)

이 책에는 정조 시대 선비 유만주의 이야기가 나온다. 그는 죽기 전 12년간 꼼꼼하게 일기를 썼다. 일기에는 명동에 집 사는 문제로 골머리를 앓는 그의 모습이 생생히 그려져 있다. 사려는 집의 가격이 한양 중산층의 11년 치 생활비에 맞먹었으니, 이재에 초연하라고 배웠던 조선의 선비에게도 ‘인서울’ 집 장만은 큰 숙제였다. 이 책은 부동산에 관한 인간의 심리뿐 아니라 역사의 큰 틀에서 땅을 보는 식견을 넓힐 수 있는 보기 드문 작품이다.
- 김용석 (서울역사박물관장)

부동산과 역사학이 만나면 이런 책이 나오는구나! 원고를 받아 보고 깜짝 놀랐다. 이 책의 다섯 가지 키워드는 교육 환경, 직주근접, 교통 호재, 자연환경, 도시계획이다. 각자의 분야에서 베스트셀러를 쓴 두 분의 전문가가 삼국 시대부터 미래 한국에 이르기까지 통용되는 풍부한 인사이트를 이 다섯 가지 키워드로 풀어낸다. 거의 모든 페이지에 실려 있는 컬러 사진과 지도, 도표가 독자의 이해를 돕는다. 성인을 위한 투자 지침서로서도, 청소년을 위한 생활 경제 교과서로도 권해드릴 수 있겠다.
- 김시덕 (도시 답사가이자 문헌학자, 『우리는 어디서 살아야 하는가』 저자)

조선 시대 한양 북촌, 경복궁과 창덕궁 사이에 자리 잡은 1급지 30평 기와집의 가격은 현재 가치로 거의 15억을 호가할 만큼 비쌌다. 현재 서울 아파트의 평당 가격이 5,000만 원이라는 점을 고려하면, 지금도 이 가격은 되어야 30평대 아파트를 살 수 있다. 2021년 하반기부터 시작된 부동산 시장의 침체 국면이 끝나고 가장 크게 반등할 곳은 어디일까? 나는 이 책을 읽은 후 대략적인 가닥을 잡았고 독자들도 충분한 힌트를 얻을 수 있을 것으로 전망한다.
- 홍춘욱 (이코노미스트, 유튜브 「홍춘욱의 경제강의노트」 운영자)

이 책을 읽으면서 부동산을 둘러싼 한국인의 2,000년 DNA를 한눈에 그려볼 수 있었다. 유성운 기자가 풀어놓는 시트콤 같은 옛날이야기 위에 이상우 작가의 깊이 있는 2022년 분석이 트레이싱 페이퍼처럼 겹치며, 신선한 통찰을 경험하게 된다. 역사와 분석이 ‘단짠단짠’ 교차하는 독특한 구성을 즐기다 보면 어느새 나도 대한민국 부동산의 ‘장기적 차트’를 조망해볼 수 있겠다는 자신감이 슬며시 고개를 든다. 집의 가치를 본질적이면서도 흥미롭게 살펴볼 수 있는 맛깔스러운 양질의 콘텐츠다.
- 류호진 (tvN 「어쩌다 사장 1, 2」 PD, 소설 『플레이어 1, 2』 저자)

앞으로 50년 동안 지금 우리나라에 존재하는 거의 모든 집과 건물과 도시는 다시 지어지고 재구성될 것이다. 지난 50년간 전 세계에서 유례를 찾을 수 없던 대한민국의 눈부신 발전 덕분에 현존하는 집과 건물과 도시의 형태가 이제 우리에게는 맞지 않는 옷이 됐기 때문이다. 다가오는 50년은 엄청난 변혁의 시기가 될 것이다. 우리나라 대도시에서는 상상할 수 없는 규모로 건물과 주택이 재배치되고 재건축되는 광경이 펼쳐질 테고 그 과정은 또 한 번 이 땅의 부가 재편되는 기간이 될 것이다. 그 시기에 유용하게 활용할 지혜들을 이 책은 잘 담고 있다.
- 이진우 (경제 전문 기자, MBC 「손에 잡히는 경제」, 유튜브 「삼프로TV」 진행자)