부동산, 누구에게나 공평한 불행 (2021) - 우리는 왜 부동산 때문에 좌절하는가

책소개

무주택자, 1주택자, 다주택자…
부동산에 관해서는 모두가 억울해졌다!
집값 상승 고공 행진의 시대, 우리는 무엇을 해야 하는가

도시계획과 도시재생, 도시행정을 주제로 균형 있는 국토 발전을 위한 다양한 방법들을 구축하는 데 전력해온 현장 중심의 연구자인 마강래 교수(중앙대학교 도시계획부동산학과)가 우리 사회의 가장 민감하고 중요한 이슈인 부동산의 모든 것을 담은 『부동산, 누구에게나 공평한 불행』을 펴냈다. 『부동산, 누구에게나 공평한 불행』은 평범한 우리가 “부동산에 관해서는 모두가 억울해졌다”라고 말하는 도발적인 책이자, 우리 사회의 현주소를 담아낸 한 편의 다큐멘터리다. 지방이 살아야 서울이 살 수 있다고 믿는 도시계획가로서 자신의 길을 묵묵히 걸어온 마강래 교수는 응용통계학·도시및지역계획학·도시계획학에 기반을 둔 통합적인 시각을 바탕으로 하여 늘 당대의 구체적인 문제를 치열하게 고민하는 것이 학자로서의 책임이자 역할이라고 믿었다. 현장과 밀착한 도시계획·부동산 문제에 천착해온 연구자로서, 화려한 불빛 속에 감추어진 집값 폭등이 낳은 박탈감, 무주택 청년들의 상실감 등 우리 사회의 현주소를 날카롭게 분석하는 동시에 혼란을 타개할 새로운 공존의 패러다임을 제시할 적임자가 그인 이유다.

목차

프롤로그: 부동산, 대한민국 온갖 이슈를 집어삼키다

1부 집값의 과거, 현재, 미래
1장 쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다
2장 무엇이 집값을 끌어올리는가?
3장 집값은 오를까, 내릴까?

2부 균형 발전은 부동산 대책이다
4장 다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다
5장 서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다
6장 부동산 정책, 기본으로 돌아가자

에필로그: 지금을 놓치게 된다면
미주

저자 소개

저 : 마강래

중앙대학교 응용통계학과를 졸업하고 서울대학교 도시및지역계획학과 석사, 런던대학교 도시계획학과 박사를 취득하였다. 한국교통연구원 책임연구원을 거쳐 현재는 중앙대학교 도시계획/부동산학과 교수로 재직하고 있다. 도시계획과 도시경제 분야에서 균형 발전을 위한 도시계획과 도시재생, 도시행정을 주제로 균형 있는 국토 발전을 위한 다양한 정책을 연구 중이다. 그 외에 대한국토도시계획학회, 한국지역개발학회, 한국지역학회 등에서...

책 속으로

문재인 정부 출범 후 한 달 만에 첫 부동산 대책인 6·19 대책이 나왔다. 조정 대상지역에 한해서 LTV를 70퍼센트에서 60퍼센트로, DTI를 60퍼센트에서 50퍼센트로, 각각 10퍼센트씩 강화했다. 박근혜 정부가 올려놓았던 LTV와 DTI 비율을 다시 원상복구시킨 것이다. 분양권의 전매(분양권 다시 팔기)를 제한하고, 재건축 조합원이 받을 수 있는 주택수를 1세대 1주택으로 한정했다. 시장에서는 ‘이게 뭐지?’라며 어리둥절해했다. 솜방망이보다 못한 정책이었기 때문이다. 노무현 정부 때 생긴 부동산 정책 실패 트라우마가 너무 커서 센 정책이 나오기 힘들 것이라는 이야기도 떠돌았다(노무현 정부 당시 종합부동산세를 잘못 건드려서 정권이 휘청거리기도 했다). 일부 언론에서는 정부가 아예 집값 잡을 의지가 없다고 판단했다. 대책이 나온 후 집값은 폭등했다. 하지만 정부는 당황하지 않았다. 6·19 대책이 나온 후 한 달이 조금 더 지난 7월 27일, 문재인 대통령은 기업인 간담회에 참석한 정부 관료들에게 “부동산 가격 잡아주면, 제가 피자 한 판씩 쏘겠다”라고 말했다. 간담회장에는 웃음꽃이 활짝 폈다.
--- 「쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다」 중에서

이명박 정부는 공급을 확대했고, 박근혜 정부는 공급을 축소했다. 문재인 정부는 다시 공급을 확대하고 있다. 그렇다면 다음 정부는? 안 보아도 비디오다. 부동산 시장은 침체를 겪을 가능성이 크다. 집값은 원래 오르고 내리고를 반복한다. 부동산 시장이 침체했다고 공급을 축소하면, 그다음 시기에는 폭등할 가능성이 크다. 이것이 박근혜 정부에서 문재인 정부 교체기에 발생한 일이다. 집값이 오를 때 갑자기 대규모 공급을 하면, 4~5년 후에는 더 크게 내려간다. 이것은 아마도 문재인 정부 이후에 발생할 가능성이 크다. 일종의 정부 실패가 ‘자연스러운’ 집값 변동 사이클을, ‘부자연스러운 거대’ 사이클로 뻥튀기하고 있는 것이다.

이즈음에서 조금 더 명확히 해야 할 것이 있다. 집값 변동이 거미집 이론으로 설명될 수 있기는 하지만 배추와 똑같은 논리가 적용되지는 않는다. 배추는 전국 어느 곳이나 골고루 공급될 수 있는 상품이다. 공급이 충분할 때는 대한민국 어느 곳이나 배추가 넘쳐난다. 반대로 공급이 달릴 때는 전국적으로 배추가 모자란다. 집은 조금 다르다. 광주에 아파트가 넘쳐난다고 해서 아파트 잉여분을 대구로 옮길 수 없다. 그래서 지역별로 집값이 다르게 움직인다.
--- 「쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다」 중에서

이제 코로나19 사태를 겪고 있는 작금의 현실로 돌아와보자. 2021년 여름 기준으로 한국은행 기준 금리는 0.5퍼센트다. 시중은행의 대출금리도 덩달아 2퍼센트대로 낮아졌다. 하지만 지금은 2008년 글로벌 금융위기 때와는 사뭇 다르다. 낮아진 금리로 인해 집을 사려는 사람들이 늘었고 집값은 폭등했다. 이상하지 않은가? 2008년 글로벌 금융위기 상황과 2020년 코로나19 위기 상황에서 금리는 대폭 낮아졌다. 하지만 집값은 반대로 움직였다. 집값의 향방에 금리도 중요하다. 하지만 더욱 중요한 것은, 사람들이 부동산의 미래를 어떻게 보는지다! 금리가 아무리 낮아져도, 많은 사람들이 집값이 내려갈 것으로 생각하면, 집값은 뛰지 않는다.

문제는 사람들의 기대 심리가 이성적이지 않다는 점이다. 집값이 올라가면 망설임이 생긴다. 집값이 상투가 아닌지 걱정한다. 하지만 이내 마음을 고쳐먹는다. 더 높은 가격에 사는 바보가 있을 것이라며 위로한다. 그때부터 ‘바보들의 전쟁’이 시작된다. 부동산 시장은 투기판이 되고, 집값이 오르는 만큼 이자 부담은 사소한 것으로 치부된다. 시중은행 이자가 2.5퍼센트라 치자. 4억 원을 빌리면, 이자 비용은 한 달에 83만 원 정도다. 이렇게 집 사는 데 드는 돈에 비해, 집을 사면 얻을 수 있는 수익은 막대하다. 서울 아파트의 중위가격이 5년간 5억 원이 올랐다고 치자(실제 최근 5년간의 집값은 이것보다 더 올랐다!). 1년에 1억 원씩, 그러니까 평균적으로 한 달에 830만 원씩 오른 셈이다. 이자보다 10배나 많다. 집값이 이렇게 빠르게 오르는 상황에서 어찌 빚내서 집을 사지 않을 수 있겠는가.
--- 「무엇이 집값을 끌어올리는가」 중에서

이런 비정상적인 그림이 나올 수 있는 것은, 부동산에 들어가는 판돈이 점점 더 커지고 있기 때문이다. 계속 강조했지만, 백신의 접종률이 높아짐에 따라 코로나19 사태가 진정될 가능성이 크다. 그리고 실물경제가 회복하고, 금리는 올라갈 가능성이 크다. ‘적정가격’은 금리에 따라 달라진다. 금리가 지금처럼 제로에 가까운 상황에서는 적정가격이 높게 형성되지만, 금리가 높아지면 적정가격은 내려간다. 앞서 강조했듯이 지금의 집값은 저금리와 높은 유동성으로 올려진 것이다. 앞으로 금리가 올라가고, 유동성도 회수된다면 집값은 내려갈 수밖에 없다. 금리가 올라가고 유동성이 회수될 가능성은 어떠할까? 금리 인상이 눈앞에 다가오고 있다고 이야기하는 전문가가 많다. 한국은행은 2021년 하반기에 기준 금리 인상이 있을 것이라 여러 차례 예고했다. 이제 금리는 오르는 일만 남았다. 금리 인상은 영끌해 빚투한 이들에게 큰 부담이 될 수밖에 없다.
--- 「집값은 오를까, 내릴까」 중에서

종부세가 올라가니 똘똘한 1채를 선호하는 현상이 심화하고 있다. 여기서 똘똘함은 ‘돈이 된다’는 뜻이다. 다주택자들은 돈이 되지 않는 집부터 처분하기 시작했다. 지방 중소도시, 지방 대도시, 경기·인천, 서울(비강남), 서울(강남) 순이다. 2019년 말 노영민 대통령 비서실장은 “수도권 내 2채 이상 집을 보유한 청와대 고위공직자는 불가피한 사유가 없다면 이른 시일 안에 1채를 제외한 나머지를 처분하라”라고 권고했다. 2020년 7월 정세균 국무총리는 “각 부처는 지방자치단체를 포함해 고위공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치해달라. (…) 최근 부동산 문제로 여론이 매우 좋지 않아 정부가 대책 마련에 부심하고 있으나 고위공직자가 여러 채의 집을 갖고 있으면 어떤 정책을 내놓아도 국민의 신뢰를 얻기 어렵다. 백약이 무효일 수 있다. 고위공직자들의 솔선수범이 필요한 시기인데, 사실 그 시기가 이미 지났다는 생각”이라고 말하며 빠른 주택 처분을 지시했다.

정부 관료들이라고 해서 다를 것은 없었다. 노영민 실장은 서울 서초구 반포동 아파트와 충북 청주의 아파트를 소유했었다. 노영민 실장은 청주의 아파트를 팔았다. 비싼 서울 아파트 대신 청주의 아파트를 팔았다는 비난이 일자 반포의 집도 처분했다. 청와대의 윤성원 비서관은 서울 강남의 논현동 아파트와 세종시 아파트를 보유하고 있었다. 세종시 집을 처분했다. 은성수 금융위원장도 서울 서초구 아파트와 세종시 아파트 2채가 있었다. 그도 세종시 아파트를 팔았다.
--- 「다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다」 중에서

고위공직자들의 서울 아파트 선호 현상은 유별나다. 이들의 주택은 서울에서도 특히 강남 3구에 집중되어 있다. 18개 정부부처 398명의 고위공직자가 보유한 주택에 대한 어느 신문사의 분석 기사를 보자. 398명이 보유하고 있는 총 주택은 467채였다. 이 중 123채(26.3퍼센트)는 강남 3구에 있다. 서초구 52채, 강남구 45채, 송파구 26채다. 서울 집값, 특히 강남 집값이 내려갈 이유가 만무하다.

문제는 다주택자들이 집을 처분한 돈을 어찌할지 방법을 찾지 못한다는 점이다. 예금은 이자가 너무 낮아 사실 돈을 까먹는 것이나 다름없고, 주식은 오를 만큼 올랐다고 생각하니 망설여진다. 부동산으로 돈 번 사람들은 부동산을 떠나지 못한다고, 집 처분한 다주택자들은 돈 되는 1채에 눈을 돌리기 시작했다. 많은 다주택자가 이런 생각을 하니, 서울 집값은 오를 수밖에 없다.

서울 내에서도 부자 동네 아파트는 더 빨리 오르고 있다. 2021년 4월 강남 압구정동 현대 7차아파트 245.2제곱미터(80평)가 80억 원에 팔렸다. 바로 5개월 전 직전 가격은 67억 원이었던 아파트다. 서울에서 가장 비싼 아파트 단지 중 하나인 반포동 아크로리버파크(1,612세대) 34평형은 2021년 초만 해도 30억 원 내외였다. 2021년 6월에는 38~40억 원 정도에 거래되고 있다. 다주택자들에 대한 규제는 이렇게 똘똘한 지역, 똘똘한 아파트의 가격을 계속 올리고 있다.
--- 「다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다」 중에서

수도권의 대항마가 어떤 모습일지 조금씩 구체화하고 있다. 행정구역 통합과 메가시티가 성공적으로 진행된다면 강력한 경제력을 가진 공동체로 성장할 것이다. 그리고 청년을 위한 다양한 일자리가 창출될 것이다. 시중에 풀린 돈이 갈 길을 잃었다. 부동산 이외의 대체 투자처를 찾아야 한다. 중앙정부는 새로운 투자가 지방 대도시권에서 일어날 수 있도록 광역지자체와 함께 뛰어야 한다. 넘쳐나는 돈이 지방의 생산적인 투자에 쓰일 수 있도록 돈의 흐름을 돌려야 한다. 그것이 지방이 사는 길이고 수도권도 사는 길이다.
--- 「서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다」 중에서

지역 핀셋 규제가 점점 더 어려워지고 있다. 지금 우리에게 필요한 것은 핀셋 규제가 아니라 보편적이고 이해하기 쉽고, 자주 바뀌지 않는 규칙이다. 그래야 정책도 먹힌다. 행정비용도 줄어든다. 이렇게 지역을 세분화해서 촘촘히 규제하는 나라는 전 세계 어디에도 없다. 핀셋이 아닌 ‘보편적 규제’로 나아가야 한다. 현재 지역별로 차등적으로 적용하고 있는 규제는 대출, 세금, 분양권 전매, 청약 등에 관한 내용으로 구분되고 있다. 세부 내용을 들여다보면, 전국적으로 적용되어도 무방한 것들이 많다. 특정 지역을 콕 집어서 “여기는 이것이 적용된다”라고 규정할 필요가 없다는 뜻이다. 규제 내용도 하도 많이 바뀌니 세무사들조차 헷갈려한다. 보편적 규제는 지역이 대상이 아닌, 보유한 주택의 가격을 기준으로 누진적으로 규제 내용을 적용하면 된다. 자연스럽게 집값이 높은 곳은 더 강한 규제가, 집값이 낮은 곳은 더 약한 규제가 적용될 수밖에 없다. 이런 보편적인 규제에 서민과 실거주자들을 위한 공제혜택을 추가하는 것은 당연한 일이다. 이 또한 전국 공통으로 말이다.

--- 「부동산 정책, 기본으로 돌아가자」 중에서

출판사 리뷰

“남들보다 싼 아파트에 사는 것이 자존감에 상처를 주는 시대가 왔다.” 대한민국 국민이라면 그 누구라도 이 말에 동의하지 않을 수는 없을 것이다. 지방에 집 가진 이들도 행복하지는 않다. 신축 아파트가 아닌 경우는 집값이 10년째 요지부동이거나 오히려 내려갔기 때문이다. 이들은 지난 5년간 서울 집값이 평균 5~6억 원 넘게 올랐다는 사실을 믿기 어렵다고 말한다. 강남에는 20억 원이 넘는 아파트가 널렸다는 말에, 본인에게는 현실감이 없는 이야기처럼 들린다며 씁쓸해한다. 경기도에 사는 사람들은 서울의 집값 상승을 보며 허탈해한다. 나도 원래 서울에 집을 살 수 있었다고 애써 강조한다. 서울에 사는 사람들은 10억 원이 넘게 뛴 강남의 아파트를 보며 승자독식이라 비판한다.

이런 상황에서 정작 경악하고 분노해야 하는 이들은, 남들보다 싼 아파트에 사는 이들이 아니다. 그들은 바로, 자신의 이름이 올라간 집문서조차 없는 ‘무주택자’들이다. 무주택자들은 이제 주거 사다리가 없어졌다고 느낀다. 올라가는 집값을 보며 근로 의욕을 잃었다. 밤잠을 설치고, 우울증으로 힘들어하고, 그래서 건강마저 잃는다. 심지어 전세를 고집한 자신의 선택에 대한 자책감에 괴로워한다.

수년간 이어진 집값 폭등으로 무주택자, 1주택자, 다주택자 할 것 없이 대한민국 국민 모두가 자존감에 상처를 입었다. 대한민국에 있는 산 중에 가장 높은 산, 부.동.산. 이제 대한민국 전 국토는 부동산으로 돈을 벌기 위한 작당 모의가 난무하는 ‘복마전(伏魔殿)’이 되어버렸다. 부동산에 대해서는 너무나 할 말이 많다. 남녀노소를 불문하고 사람들이 모인 자리에서의 대화는 결국에는 집 이야기로 귀결하는 경우가 대부분이다. 집을 가진 사람이든 가지지 못한 사람이든 상관없이, 버튼만 누르면 끊임없이 쏟아내는 팝콘 기계처럼 부동산이라는 소재 하나에 얽힌 이야기는 끝없이 펼쳐진다. ‘그때 그 집을 팔지 말았어야 했다’ ‘예전에 그 집을 주의 깊게 보고 있었는데 시기를 놓쳤다’ ‘이제는 가격이 꼭지다’ ‘영끌해서라도 사야 한다’ ‘지금 집값이 가장 쌀 때다’ ‘전세로 조금만 더 버텨볼 생각이다’ ‘정권이 바뀌어야 집값도 잡힐 거다’라는 등 저마다 가지고 있는 소재는 천차만별이지만, 이야기의 마지막은 항상 비슷한 분위기로 끝난다. 슬프거나, 억울하거나, 허탈하거나, 아쉽거나. “서울 아파트는 이미 신계의 영역이라 앞으로 꿈도 꾸지 못하게 되었다” “결혼하면 아파트를 가진 사람과 가지지 못한 사람이 따로 어울릴 것이다” “실거주 목적으로 산 집인데 월급 벌어 세금 내느라 정신이 하나도 없다”라는 푸념이 가득하고, 집값 상승 고공 행진을 이루며 걷잡을 수 없이 망가진 부동산 시장이 사회적 균열까지 일으키는 고통의 시대에 우리는 무엇을 통해 공존할 수 있을까.

화려한 불빛 속에 감추어진
집값 폭등이 낳은 박탈감, 무주택 청년들의 상실감…
우리 사회의 현주소를 담아낸 한 편의 다큐멘터리

도시계획과 도시재생, 도시행정을 주제로 균형 있는 국토 발전을 위한 다양한 방법들을 구축하는 데 전력해온 현장 중심의 연구자인 마강래 교수(중앙대학교 도시계획부동산학과)가 우리 사회의 가장 민감하고 중요한 이슈인 부동산의 모든 것을 담은 『부동산, 누구에게나 공평한 불행』을 펴냈다. 『부동산, 누구에게나 공평한 불행』은 평범한 우리가 “부동산에 관해서는 모두가 억울해졌다”라고 말하는 도발적인 책이자, 우리 사회의 현주소를 담아낸 한 편의 다큐멘터리다. 지방이 살아야 서울이 살 수 있다고 믿는 도시계획가로서 자신의 길을 묵묵히 걸어온 마강래 교수는 응용통계학·도시및지역계획학·도시계획학에 기반을 둔 통합적인 시각을 바탕으로 하여 늘 당대의 구체적인 문제를 치열하게 고민하는 것이 학자로서의 책임이자 역할이라고 믿었다. 현장과 밀착한 도시계획·부동산 문제에 천착해온 연구자로서, 화려한 불빛 속에 감추어진 집값 폭등이 낳은 박탈감, 무주택 청년들의 상실감 등 우리 사회의 현주소를 날카롭게 분석하는 동시에 혼란을 타개할 새로운 공존의 패러다임을 제시할 적임자가 그인 이유다.

마강래 교수는 『부동산, 누구에게나 공평한 불행』에서 우리나라 부동산의 과거, 현재, 미래를 살피면서 왜 부동산 정책이 실패했는지, ‘부동산 거품을 만드는 근원적 힘’이 무엇인지, 어떤 요인들이 집값을 올리는지, 앞으로의 집값 전망은 어떠할지를 검토한다. 그리고 정부의 부동산 정책이 국토 공간의 쏠림 현상을 촉진하고 있음을 지적하면서 수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 중단기적으로만 효과가 있을 것이라고 단언한다. 왜냐하면 주택 공급은 더 큰 수요를 부르기 때문이다. 마강래 교수는 ‘수도권의 대항마인 메가시티를 지방에 구축하는 것’만이 부동산 문제의 근본적인 해결책임을 강조한다.

과거-현재-미래를 통해 바라본 부동산 폭등 원인부터 대안까지
도시계획학자 마강래, 공존을 위한 새로운 패러다임을 제시하다

『부동산, 누구에게나 공평한 불행』은 1부와 2부로 구성되어 있다. 1부는 우리나라 부동산의 과거, 현재, 미래를 이야기한다. 1장 「쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다」에서는 역대 정부의 부동산 정책이 얼마나 우왕좌왕했는지를 살핀다. 읽는이들은 정부의 실책이 ‘부동산은 가격변동폭이 매우 큰 재화’라는 특성을 간과한 데서 비롯한 것임을 이해하게 될 것이다. 2장 「무엇이 집값을 끌어올리는가」에서는 어떤 요인들이 집값을 올리는지에 대해 살핀다. 여기서는 낮은 금리, 넘쳐나는 돈, 주택 공급 부족, 전세를 이용한 갭 투자 등을 살핀다. 3장 「집값은 오를까, 내릴까」에서는 앞으로의 집값 전망에 대해 검토한다. 이 장에서는 집값의 거품 여부를 판단할 것이다. 읽는이들은 지금 부동산 시장에 어떤 일이 벌어지고 있는지 더 깊게 이해할 수 있을 것이다.

2부는 부동산 정책에 관한 내용을 담고 있다. 4장 「다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다」에서는 정부의 부동산 대책이 국토 공간 쏠림을 촉진하고 있음을 지적한다. 그리고 이런 공간 집중 현상이 장기적으로 집값을 끌어올릴 것임을 논할 것이다. 5장 「서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다」에서는 부동산 정책의 근본 방향을 크게 세 가지로 정리했다. 이 세 가지는, ① 핀셋 규제가 아닌 보편성을 갖춘 정책을 내놓아야 한다는 것, ② 공공성을 더욱 높이는 방향으로 정책이 설계되어야 한다는 것, ③ 균형 발전 정책을 부동산 정책으로 끌어안아야 한다는 것이다. 마지막 6장 「부동산 정책, 기본으로 돌아가자」에서는 이러한 정책이 가지는 사회적 함의를 정리하며 책을 마무리한다.